เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท
คงต้องยอมรับว่าเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินในประเทศไทยมีอยู่หลากหลายมากจริงหากใครไม่ได้อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องงงเป็นไก่ตาแตกแน่ๆ ขนาดคนในวงการบางคนยังเข้าใจไม่ครบทุกประเภทเลยค่า เอาเป็นว่าวันนี้เราจะมาอธิบายประเภทของเอกสารสิทธิ์กับให้เข้าใจง่ายๆ เพื่อให้คนที่ไม่ได้อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์สามารถสังเกตุได้เองโดยเราจะแบ่งตามสีของตราครุฑที่แสดงในเอกสารสิทธิ์นั้นๆ ไปกันเลย!!
สีครุฑกับสิทธิในที่ดิน
ครุฑในเอกสารสิทธินั้นมีหลายสี ซึ่งเป็นตัวบ่งบอกถึงประเภทของเอกสารสิทธิ รวมไปถึงสิทธิที่พึงจะมีในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยแบ่งแยกดังนี้
โฉนดที่ดิน ครุฑสีแดง หมายถึง ที่ดินประเภท นส.4 หรือโฉนดที่ดินนั้นเอง เอกสารสิทธิประเภทนี้จะเป็นเอกสารที่ทำให้ที่ดินมีมูลค่ามาที่สุด
- เอกสารสิทธิชนิดนี้เป็นการรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เจ้าของเอกสารสิทธิประเภทนี้จะมีกรรมสิทธิ์เต็มในที่ดิน สามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือแบ่งแยกเป็นที่ดินได้
- สามารถตกทองเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ ทั้งที่เป็นผู้สืบสันดาลหรือจะเป็นผู้ที่เจ้าของสิทธิ์ยกให้ตามพินัยกรรม
- ที่ดินประเภทนี้หากจะมีการแย่งกรรมสิทธิ์ผู้ที่ทำการครอบครองปรปักษ์จะต้องครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 10 ปี ติดต่อกัน
- ที่ดินตามเอกสารสิทธินี้จะเคยได้รับการรังวัดที่ดินเพื่อแสดงขอบเขตที่ดินระหว่างที่ดินแปลงนี้กับที่ดินข้างเคียงแล้ว
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดใน นอกจะบอกถึงผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วยังสามารถบอกตำแหน่งที่ตั้งที่ดิน ราคาประเมินฯ หากคุณสามารถอ่านโฉนดเป็น
สามารถดูวิธีการอ่านโฉนดได้ที่
น.ส.3ก ครุฑสีเขียว หมายถึง ที่ดินประเภท น.ส.3ก เอกสารสิทธิประเภทนี้จะเป็นเอกสารที่ทำให้ที่ดินมีมูลค่ารองมาจากโฉนดที่ดิน เพราะทำเรื่องรังวัดสามารถเปลี่ยนจาก น.ส.3ก เป็นโฉนดที่ดินได้
- เอกสารสิทธิชนิดนี้เป็นการรับรองสิทธิครอบครอบในที่ดิน เจ้าของเอกสารสิทธิประเภทนี้จึงยังไม่มีกรรมสิทธิ์มีเพียงแต่สิทธิครอบครอง
- ผู้มีสิทธิครอบครอบสามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือแบ่งแยก ได้เพียงสิทธิครอบครองของที่ดินแปลงนั้น การซื้อขาย โอนก็จะเป็นการโอน ไปซึ่งสิทธิครอบครองเท่านั้น ไม่ได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์
- สามารถตกทองเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ ทั้งที่เป็นผู้สืบสันดาลหรือจะเป็นผู้ที่เจ้าของสิทธิ์ยกให้ตามพินัยกรรม
- หากมีผู้ที่ต้องการแย่งสิทธิครอบครอง ผู้นั้นเพียงครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 1 ปี ติดต่อกันก็สามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ได้รับสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นๆได้
- ที่ดินตามเอกสารสิทธินี้จะไม่เคยมีการรังวัดที่ดิน เป็นเพียงการออกหนังสือรับรองสิทธิจากภาพถ่ายทางอากาศเท่านั้น ทั้งนี้ปัจจุบันทางกรมที่ดินกำลังเร่งดำเนินการรังวัดที่ดินประเภทนี้เพื่อเปลี่ยนแปลงเอกสารสิทธิจากนส.3ก เป็นโฉนดที่ดิน
- หากคุณเป็นคนหนึ่งที่ถือเอกสารสิทธิชนิดนี้หากมีการประกาศรังวัดที่ดินในบริเวณที่ที่ดินตั้งอยู่ ขอให้คุณนำเอกสาร นส.3ก ของคุณเข้าไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบเพื่อดำเนินการรังวัดและออกโฉนด ซึ่งจะทำให้คุณได้เปลี่ยนจากการมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเป็นมีกรรมสิทธิในที่ดินเลยทีเดียว
น.ส.3 ครุฑสีดำ หมายถึง ที่ดินประเภท นส.3 หรือนส.3ข
- เอกสารสิทธิชนิดนี้เป็นเพียงการรับรองสิทธิครอบครอบและการทำประโยชน์ในที่ดิน
- เจ้าเอกสารสิทธิประเภทนี้จึงยังไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถทำการซื้อขาย แลกเปลี่ยน โอนสิทธิครองครองที่ดินแปลงดังกล่าวได้ แต่ต้องรอให้เจ้าหน้าที่ปิดประกาศ จากทางสำนักงานที่ดิน เป็นเวลา 30 วันก่อนการทำนิติกรรมใดๆในที่ดิน
- สามารถตกทองเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ ทั้งที่เป็นผู้สืบสันดาลหรือจะเป็นผู้ที่เจ้าของสิทธิ์ยกให้ตามพินัยกรรม
- หากมีผู้ที่ต้องการแย่งสิทธิครอบครอง ผู้นั้นเพียงครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 1 ปี ติดต่อกันก็สามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ได้รับสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นๆได้
- ที่ดินตามเอกสารสิทธินี้จะไม่เคยมีการรังวัดที่ดิน ไม่เคยมีการกำหนดขอบเขตที่ดินจากภาพถ่ายทางอากาศ มีเพียงการกำหนดขนาดและตำแหน่งจากแผนที่รูปลอยเท่านั้น
ส.ป.ก.4-01 ครุฑสีน้ำเงิน หรือสีแดง หมายถึงที่ดินประเภท สปก.4-01
- เอกสารสิทธิชนิดนี้เป็นเพียงการรับรองสิทธิครอบครอบและการทำประโยชน์ในที่ดินซึ่งออกให้โดย สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าทำเกษตรในที่ดินของรัฐได้ เพื่อลดปัญหาความยากจนและขาดที่ดินทำกินเท่านั้น
- เจ้าเอกสารสิทธิประเภทนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ ห้ามซื้อขาย ห้ามจำนองและขายฝาก (เว้นแต่โครงการที่รัฐบาลจะอนุญาตเป็นพิเศษ)
- แม้จะไม่สามารถซื้อขายหรือโอนสิทธิกันได้ แต่รัฐอนุญาตให้สิทธิการครอบครอง สามารถตกทอดเป็นมรดกให้ผู้สืบสันดานตามกฎหมายได้ แต่เจ้าของสิทธิ์ไม่สามรถให้ผู้อื่นที่ไม่ใช่ทายาทได้
- หากผู้ถือเอกสารสิทธิไม่ทำตามข้อกำหนด ฝ่าฝืนกฎระเบียบ หรือขาดคุณสมบัติ รัฐอาจยืดที่ดินคืนได้
น.ส.2 ครุฑขาว หมายถึงที่ดินประเภท น.ส.2 หรือใบจอง
- เอกสารสิทธิชนิดนี้เป็นเพียงการรับรองสิทธิครอบครอบและการทำประโยชน์ในที่ดิน ”เป็นการชั่วคราว” เท่านั้น
- เจ้าเอกสารสิทธิประเภทนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ ซึ่งจะมีประกาศเปิดให้จับจองเป็นคราวๆไปในแต่ละท้องที่ ห้ามซื้อขาย ห้ามจำนองและขายฝากในที่ดินโดยเด็ดขาด
- แต่ผู้ถือเอกสารสิทธิสามารถตกทอดสิทธิ์เป็นมรดกให้ผู้สืบสันดานตามกฎหมายได้
- ผู้ถือใบจอง หรือน.ส.2 ต้องเข้าทำประโยชน์ในที่ดินไม่น้องกว่า 75%ของเนื้อที่ดินทั้งหมด และต้องดำเนินการภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง หากผู้ถือใบจองไม่เข้าทำประโยชน์ตามกำหนดเวลา จะทำให้หมดสิทธิในที่ดิน รัฐจะนำที่ดินไปมอบแก่ผู้อื่นที่สามารถทำตามเงื่อนไขได้แทน
ภ.บ.ท. 5 ครุฑขาว หมายถึงที่ดินประเภท ที่ดินมือเปล่า
- เอกสารชนิดนี้ไม่ได้มีสิทธิในที่ดินแปลงนั้นๆเลยแม้แต่น้อย เป็นเพียงแบบการยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งผู้ที่ใช้ที่ดินในท้องที่ใดย่อมมีหน้าที่ต้องชำระภาษีบำรุงท้องที จึงเป็นเพียงใบเสร็จแสดงการชำระภาษีเท่านั้น
- ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐที่ประชาชนเข้าไปใช้พื้นที่เท่านั้น จึงไม่สามารถซื้อขายหรือทำนิติกรรมใดๆได้เลย
- ผู้ถือเอกสาร ภ.บ.ท. 5 จึงไม่มีสิทธิใดๆในที่ดิน และไม่สามารถโอนการครอบครองที่ดินให้แก่ทายาทได้
เราจะเห็นว่า เอกสารสิทธิของที่ดินนั้นมีอยู่หลากหลายมาก และมีความสำคัญในการแบ่งประเภทของโฉนดที่ดินประเภทต่างๆให้ชัดเจน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ถือครองที่ดินควรรู้ไว้ และเพื่อทราบถือสิทธิของคนในที่ดินแปลงนั้นๆ หรือป้องกันกลโกงจากมิจฉาชีพในการหลอกขายที่ดินได้อีกด้วย
หากเห็นว่าบทความนี้เป็นประโยชน์ ฝากกดแชร์บทความนี้เพื่อเป็นกำลังใจให้ทำบทความดีต่อไปนะคะ
